[월급쟁이부자들 서울투자기초반 강의후기] 디테일왕 양파링님 3강 강의후기

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ranno0817 2025. 3. 21. 20:45

디테일왕! 양파링님 강의 수강했습니다. 열기때부터 열중등 실제로 투자할때도 도움 받은 강의를많이 해주셔서 기대가 많이 됐습니다.

강의에서 가장 인상깊었던점, 양파링님께서 우리에게 바라는 모습은 임장을 하던, 비교평가를 하던, 어떤 일을 하던간에 ‘목적’을 생각하고 행동하자 였습니다.

시작부터 스스로에게 질문을 던지는 시간,

다녀온 지역은 정리하고 + 지켜보고 계신가요 ?

작년에 살 수 있던 아파트가 지금도 살 수 있던가요 ? 내년엔 살 수 있을까요 ?

라고 하시며, 결과를 내는 것의 중요성으로 뼈를 떄리시면서 시작... 🔥

강의목표

비교 : 지금 시장에서 내 투자금으로 가질 수 있는 최선의 물건을 찾는다.

선택 : 내가 감당할 수 있는 최선의 물건이라면 내 것으로 만들어 보유한다.

Part1 서울 & 경기 비교평가 하는 방법

✡ 오늘 수업의 핵심 ! 비교평가 프로세스

1단계 : 가치 => 가치면에서 입지 & 상품 & 선호도로 나누어서 생각하니, 비교하기 수월했던 것 같아, 저도 비교평가떄 적용하겠습니다. 입지가치에서 위치와 접근성을 따로 보는 점도 인상 깊었고, 환경 학군 포함,

수도권에서는 위치가치를 가장 우선 순위로 보셨습니다.

2단계 가격 => 저평가 & 투자금

❌저평가는 가격이 많이 빠진게 가장 투자적합물건이 아닌❌, 저평가된 것중 가장 가치 있는 것을 골라야함 ⭕

3단계 : 리스크 => 전세셋팅을 종심으로 생각 (feat 조건, 공급)

전세 트래킹을 통해 전세 소진 정도를 파악해서, 리스크 파악 가능.

FAQ

- 서울 구축 VS 경기도 신축 : 상대적으로 덜 오른 연식을 참고하되, 2개 모두 저평가 되었다는 전제하에 자신의 자산 목표에 따라 달라질 수 있음.

- 경기도 신축 VS 경기도 신축 : 각 지역의 강점과 약점을 통해 지역 위상 파악하기

- 경기도 구축 VS 경기도 구축 : 각 단지의 지역내에서 위상을 알아야함. 전고점이 힌트가 될 수도 있으나, 여기 완전 의존 하지 않기. 퉁처서 지역 VS 지역으로 보기 보다는 해당 생활권의 지역내 위상등 골고루 따저서 비교

** 임장할때 항상 목적 생각하기! 그 지역에서 어떤 입지를 가지는 생활권인지, 단지인지 그에 따른 가격형성 감잡기.

Part2 B지역 입지

B 지역 입지에서 적용할 것.

- 역시 그 지역에 왜 살고 싶어할까 ? 라는 질문으로 그 지역의 강점을 중심으로 분석하셨음.

거주자 연봉 VS 근로자 연봉 비교로 업무지구로 기능하는지 배후 수요지인지 파악하기

- 해당 지역 뿐만 아니라, 주변 지역과의 연계성도 함께 보셨다. Ex) 주변 지역 호재 및 생활권별로 의존도가 높은 지역 등

Part3 B지역 가격

자나깨나 추격매수 주의!!

- 생활권별 강점을 명시한 후, 가격을 올려 놓으셨다. -> 생활권별 강점을 알아야 단지 선호도를 알고, 단지 선호도는 가격폭 뿐만 아니라, 가격상승 시점에도 영향을 미침.

- 재정비사업 단지 관련

✔ 사업성이 좋아지기 위해선, 일반 분양 물량이 많아야 내가 내야 하는 충당금이 줄어듬.

✔ 내 생각보다 사업진행 속도가 더딤을 인지해야 하고

Part4 투자사례를 통한 현재 시장에서 더 좋은 투자하는 법

파링님께서 17년 당시 투자 가능했던 이유

대단지 입주로 인해, 매매가와 전세가 빠진 상황에서, 입주가 마무리 될 때, 매매가 보합 & 전세가 상승으로 투자 기회생김.

그렇다면 현재 어떻게 해야 할까 ? 임장! 시세트래킹 ! 전세 트래킹! 기회는 짧게 온다는 것을 명심할 것.

- 신축 기회 없다고 포기 하기보다는 기회를 잘 포착하기. (입주 후 2년!)

- 전세가가 낮아도 두마리 토끼를 다 잡을수만은 없다는 것 인지.

- 신축 & 구축 모두 우선순위 꼭 정할 것

- 다른 지역도 투자 불가능한지 재검토 해보기 ! 서울 경기를 떠나, 여전히 덜 오른 것이 무엇인지 비교해서 선택

❗적용할점❗

전체적으로 어떤일이나 결정을 하실 때 목적을 먼저 생각하시는 것이 인상적이였음