강의 목표 : 단지를 특정하는 연습! 이 단지가 가지는 입지 가치와 선호가 무엇인지 이해하고 분석하기 !
임보목표 : 결론에 보고 있는 아파트 작성 → 같은 가격대 내가 아는 다른 아파트 나열 후, 비교평가하기
Part1 현재 수도권 시장 진단 & 수도권 아파트 투자의 특징
과거 시장을 통해, 우리가 서울시장에서 할 수 있는 것
1. 입지 독점성이 있는 땅+ 선호도 있는 단지에 투자하기 (단순히 금방 많이 오른 것
2. 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아두기
3, 지역내 선호도를 확실히 알기 !
**결론 : 가치를 비교할 수 있는 안목을 키우고, 현장 대응 능력을 키우자
현재 서울 시장은 어디쯤 ?
24년 7월 처럼, 거래량이 폭발했다가, 거래량이 계속 줄어들면서 가격이 다시 내려오는 상황
→우리가 해야할 일 : 보합장 계속되면서 기대가 약해지고 전세 선택하는 사람들이 늘어나면서 오히려 우리에게 기회를 줄 수 도 있다는 것을 인지하고, 투자 물건 고를 수 있는 안목을 키워야 한다.
우리는 시장을 어떻게 봐야할까 ?
혼재 되어 있는 시장임을 인지가 필요. 좋은 것들은 오른다는 이분법적인 프레임을 버리고, 좋은 것 중 안오른 것을 찾아야 한다는 것을 인지하기.
* 전고점을 뚫어버린 단지 : 가격이 올랐어도 살 수 있는 단지 이지만, 거래가 안되는 시점에(보합하는) 내가 살 수 있었을까? 를 돌아보고, 실력을 키워야함.
* 전고점 회복한 단지 : 어떤 특징이 있을까 ?를 아는게 중요하며, 내가 투자하려는 단지에 어떤 요소가 적용 되겠다는 것을 아는것도 도움이 될 것임.
Tip : 급지만 따지기 보다는 지역 안에서 선호도 있는 단지를 선택하는 것이 도움이 될 수 있다
* 아직 회복하지 않은 단지 : 정말 가치가 있는가 파악해야햐함. 어떤 이유로 수요가 붙는지 보고, 우리들의 투자범위에 넣어야함.
결론
- 서울 아파트 10년이면 돈벌 수 있다를 끊임 없이 생각하고, 급지로 가치를 나누려는 프레임에서 벗어나야함
- 단지조건과 입지조건을 고려한 선호도가 핵심 키워드!
Tip : 실거래가 vs 호가를 기준으로 단지 거래가 잘 되 고 있는지 파악 가능!
Part2 서울 & 경기 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화
대전제 : 입지가치가 있는 곳에서 선호도가 있는 것을 매수한다.
가치성장 투자 : 투자금이 많이 들 수 있으나, 가치가 있는 것 싸게 매수하여 수익을 높이는 투자
** 더 좋은 물건에 투자한다는 것의 의미 : 좋은 단지는 먼저 오른다. 좋은 단지는 많이 오른다.
이 의미를 알고 더 좋은 단지를 투자하려는 노력이 필요함.
가치성장투자를 했을 때 벌어지는 일
내가 이 투자를 했을 때 나에게 어떤 일이 벌어질지 알고 싸게 샀고 감당 가능하니 보유하면서 기다린다. 충분히 괜찮으면 좋은 자산을 매수한다는 관점에서 투자
소액 투자 : 높은 수익율을 낼 수 있는 투자.(1억 내외) → 가치에 따라 매도 및 갈아타기 전략 유효
**주의할점 : 매도시, 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있다면 좋은 전략이지만, 그런 물건을 알고 있지 않다고 하면 매도가 꼭 정답이 아닐 수도 있다. ( 특히 강남 1시간이내의 가치있는 물건이라면)
* 지방은 상승과 하락이 너무 빨라서 빠른 매도를 생각할 것.
소액투자가능성
1. 입지+ 연식+
매매, 전세 모두 먼저 반응 하기 때문에 쌀때 사지 않으면 타이밍 잡기 어려움
2. 입지+ 연식-
상대적으로 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어감. 단, 입지가 좋아 수요가 큼.
전세가율 올라오는거 기다리기 보다는 쌀때 사야함.
3. 입지- 연식+
구축에 비해 전세가가 빠르게 올라가, 매매가 덜 올랐다면 소액투자도 가능함.
4. 입지- 연식-
입지가 덜 좋기 때문에 매매가 보합 및 하락, 전세가 어떻게 형성 되었느냐에 따라 소액투자 가능
Tip : 입지가 덜 좋을 수록 매전이 붙어있는 시기가 좋다.
(지역안에서 거주할만 단지는 매매보다 전세수요가 더 많기 때무에 투자금이 전세가율이 높은 특징이 있음. 가치성장 투자로는 맞지 않을 수도 있으나, 서울 소액 투자를 위해서는 기회를 줄 수 있는 단지이다.)
Part3 서울 투자 의사 결정하는 방법
비교를 극도로 하면서 투자 기회를 날리기 보다는, 실제로 더 좋은 물건을 찾아보는 노력을 해서 싸면서 더 가치가 있는 단지를 매수하는 것
지역내 단지 선호도 비교해볼 수 있는 방법 3가지
- 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다.
- 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이를 본다.
- 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다.
의사결정에 방해가 되는 요소
- 확신의부재 : 더 떨어질지도 모르는 생각. → 더 떨어지더라도 이 자산을 싸게 샀고 들어간 투자금을 신경쓰지 않고 살아갈 수 있으면 결정
- 경험의부재 : 수도권 투자 vs 지방 투자 → 2개다 유효한 투자로 명확한 근거로 결정을 내리면 된다.
결론 : 방향 고민만 하다가 투자 못하는 것이 최악임을 인지하고, 지금 시장에서 준비해야 할 것이 무엇인지를 알고 행동해서 현명한 결정 하도록 할 것!
강조하신점 : 그래프 오른쪽을 볼줄 알아야 한다!
- 수익폭을 보면서 선호도 느끼기
- 좋은 것은 이미 오른것을 보고, 아직 덜 오른 것중에 좋은게 뭐지? 라는 질문을 하면서 투자물건 찾기
기억하고 싶은말
과거 행동 똑같은 후회로 남기기 싫다면 과거를 보기 보다는 앞으로를 꼭 봐야한다. !
적용할점
1. 시세조사 (전수조사)에서 순서 나열하기
좋아하는 동네 - 좋아하는 단지 - 매매 - 하락률
**가치를 먼저 보고 하락률을 봐야한다.
2. 전임할때 파악해야 하는 것.
- 전세 얼마에 나가는지
- 매도자분이 살고 계신다면 이사 날짜
- 주전여부 문의하기