최애 권유디 튜터님의 강의 !
매번 신선한 접근 및 분석으로 새로운 지식을 쌓을 수 있는 좋은 기회를 주셔서,
이번 강의도 잔뜩 기대하면서 수강 했습니다!
그간 알고 있던 지식과 달랐던 A지역! 아직도 혼란스러울 뿐이지만, 강의 안 듣고 A지역을 임장 가서 혼자 파악하려고 발악했다면 끔찍.. 부동산은 법칙이나 공식이 정해진 것이 아닌, 이해와 받아들임을 기본으로 하는 인문학 같은 것임을 다시 한번 깨닫고 겸손해저야겠습니다~
지방투자분석
좋고 싫고의 이분법적인 문제가 아닌 내가 할 수 있는걸 해야한다. 비록 내가 싫어 하는 일이라도,,ㅠ
현재 투자금이 없는 나에게는 좋아하고 편한 수도권 임장보다 지방 임장이 더 중요하다. 지방 임장 비중을 높여서 투자를 준비해야 할 것으로 보입니다
지역별 전세지수 & 매매지수를 보며
서울 울산 전주는 이미 많이 올랐고 그 사이에 기회가 있었다. 여기서 내가 배워야 할 점은 이러한 기회를 미리 파악하고 선점해놓는게 중요하다-> 전세가 올라갈 지역을 미리 파악하는게 중요하다
**소문는 잔치에 먹을게 없더라 ㅎㅎ 미리 선점하면 좋을 것
지방투자요소 3가지
1. 수요
->인구와 연결 -> 수요가 우선될 수는 있으나 비싸면 사지 않는다
=같은 가격이면 인구수 많은 곳에서 투자한다(법칙은 아님)
2.건물의 가치
-> 지방은 땅의 가치가 높지 않기 때문 -> 구축 투자 주의하되 선호도를 파악해야함
3. 선호도 고려
->지역별로 선호하는 동네, 단지를 파악하며 지역별 선호도 파악 ->커뮤니티 형성되면 이러한 현상 발생함을 이해해야한다
지방에서 땅의 가치가 중요하지 않아 신축 투자를 우선으로 해야 하지만, 특정 땅의 가치가 있는 지역을 알아야 한다
**심지어 중소도시에도 압고적인 학군의 힘을 가진곳이 있다
* 특정학교 보낼 수 있는단지 ex) 창원 트리비앙
* 학군 환경 직장이 골고루 좋은 지역 ex) 천안 구불당
* 전통적인 부촌(동네를 대표는 대장 단지) ->전주 효자동 호반 우미린
입지평가
직장
직장의 양과질이 수요를 끌어들이는 것은 맞지만, 이것보다 더 중요한 것은 지역별로 선호하는 지역과 단지 아는 것이
더 중요!
학군
-학군도 광역시별로 비교(X)하는 것은 크게 중요하지 않고 지역내에서 어디가 공부를 잘 하냐를 아는게 훨씬 중요함
-광역시별로 의미 있는 학군지 아는게 중요하며, 이러한 지역네서는 단지별로 어떤 학교 가는지를 알아야함
*그동안 학군 분석 할때, 학업성취도가 상대적으로 떨어지지 않으면 학군을 크게 신경 쓰지 않았는데, 공부를 시키는 부모가 다른 광역시로 학군때문에 이사하는 것은 한계가 있기 때문에, 지역내에서 상대적으로 의미있는 학군지를 아는게 훨씬중요하다
환경
지방에서 백화점은 소비의 척도로서 의미가 있고, 거주만족도를 높이기는 하지만 지방에서는 이러한 정량적인 평가보다 정성적인 상품성 (브랜드 신축 택지등)을 아는게 더 중요하다
*외곽이라도! 논밭이라도!
다만 택지라고 하더라도 창원의 감계지구 처럼 교통체증이 심한곳은 선호도가 떨어질 수 있다
✡🌟공급🌟✡
매수 뿐만 아니라, 보유와 매도 모두에 영향을 미친다.
특히, 지방은 수도권에 비해 공급량을 소화하는데 한계가 있기 때문에 공급물량 - 전세물량 - 전세가- 매매가 연쇄적으로 영향을 미친다.
공급량을 투자에 연결하려면?
1. 매매시
-입주물량, 전세물량을 기준으로 전세가가 내 예상보다 더 들어갈 수 있음을 알고 투자하는 것과 모르는 채로 투자하는 것은 천지차이
- 마찬가지로 전세물량을 보면서 네고를 노리거나, 한 타이밍 기다리고 매매 하는 전략도 생각해 볼 수 있음.
2. 보유시
전세 재계약에 영향을 미침을 알고 전세 재계약 시점 조정 전략을 세울 수 있다
3. 매도시
매매와 마찬가지로 공급량을 바탕으로 향후 매가의 방향을 예상해 볼 수 있다
교통
수도권과 다르게 대중교통 비중이 크지 않으며, 대중교통 의미있는 지역을 따로 아는 것이 좋음. 부산,대구,대전등
A지역 분석
A지역은 분지이며, 중심부에 30분내에 도달 가능한 빈땅이 있다 -> 실제로 외곽임에도 신축이라는 이유로 선호도 높은 곳이 있음 -> 입지의 힘이 크지 않으므로 환경, 연식의 비중 높여서 생각필요 ->외곽이라도 선호도가 옮겨갈 수 있겠구나
✔인구이동
지방분석할때, 서울로 유출이 많은 경우가 많고 이는 직장 및 학교를 이유로 유출이 많은 상황이기 때문에 큰 의미를 두지 않는다.
오히려 주변 지역의 수요를 빨아들이느냐 마느냐가 더 중요한 요소가 될 수 있다
✔직장과 교통
수도권의 경우, 교통이 곧 삶의 질과 직결되므로, 소득수준과 업무지구 일자리수가 비례하는 경우가 많음.
반면, 지방은 일자리 규모와 직주근접이 거주선택에 영향을 끼치지 않는다. → 그래서 환경과 학군을 봐야한다
** 물론 규모가 있는 지역은 다를 수 있음.
✔환경 분석중 - 스타벅스 개수
A지역의 경우 스타벅스가 밀집 되어 있는 곳이 거의 없다 = 입지평가(스벅 갯수, 백화점 수 등) 변별력이 없고, 연식과 사람, 환경이 중요하다
적용하고 싶은점
비교평가
광역시는 광역시끼리 중소도시는 중소도시끼리
그러나, 더 안좋은 지역이 가격이 비슷하다면 상대적으로 가격이 저평가된게 맞는지 파악 가능하다
튜터님도 의미 없어 보이는 임장지로 힘이 들었지만 그 지역을 알았기에, 부산,대구가 싸다는 판단과 함께 투자결정을 할 수 잇었다.
나 역시 1호기 투자 최종 결정시 주유밈 조장님의 권유로 앞마당내 같은 수요가 적은 지역들의 가격대 단지를 비교하면서, 저평가 여부에 확신을 가질 수 있었다. 결론은 꾸준히 앞마당 늘려가자 ㅎㅎㅎㅎ
투자는 정보전 속도전의 의미보다 내가 아는 정보를 다른 사람들도 알지 않을까? 반면에 어떤 투자자는 내가 모르는
정보를 미리 알고 기회를 선점하고 있지 않을까 ? 생각해야함
공급 분석시
유디님은 A지역 분석시, 초과 공급임에도, 전세지수가 계속 오르는 것을 보고, 20년 평균 공급량으로 계산하여, 전세가 가 흔들리는 지점을 찾아, 소화가능한 공급 물량을 구하셨다.
새로 배운점
상승장에서 가격을 폭발적으로 일으킬 수 있는 2가지 요소
- 투자수요(외부인들이 바라왔을때)
- 소득 → 지역별 소득도 의미가 있지만, 보다 중요한 것은 단지에 사는 사람들의 소득을 파악하는 것이다.